¿Cuántas casas residenciales se venden en Morelia al mes?
La industria de la vivienda se encuentra en constante movimiento y evolución, y la rige una serie de factores gubernamentales, de regulaciones municipales, como costos de tierra e insumos para construir las casas. Lo que te costó una vivienda hace 5 años, evidentemente, la misma casa, no te va a salir en lo mismo 5 años después, el valor de la tierra se encarece con el paso del tiempo.
Haciendo una zonificación de la mancha urbana de Morelia, las zonas que han tenido mayor crecimiento en plusvalía es la zona sur y el oriente de la ciudad; por lo que normalmente los precios por m2 de estas zonas verán reflejados los precios en sus inmuebles.
Ahora bien, hablando un poco del contexto de esta industria, se tiene que decir, que a pesar de que el año pasado (2019), hubo una contracción importante en el mercado de la vivienda a nivel nacional, alrededor del 22% de contracción (esto debido a que el segmento popular y de interés social decayó su desplazamiento notablemente), se eliminó el apoyo federal de la SEDATU, del subsidio, como parte de unas nuevas regulaciones y reformas lideradas por el ejecutivo federal, por lo que se contrajo gran parte de la producción y comercialización de este segmento, afectando notablemente a la industria de la construcción, por el volumen que representa este sector y la cantidad de personas con menos ingresos en el país.
Sin embargo, la vivienda media y residencial supo librar la contingencia y especulación, y esto se vio reflejado también en Morelia Michoacán, donde en vivienda nueva, estos segmentos residenciales presentaron comportamientos estables y ligeramente al alza.
FINANCIAMIENTOS DE VIVIENDA | 2017 | 2018 | 2019 a Nov | Total
| |
Viviendas nuevas | Económica | 18 | 60 | 25 | 103 |
Media Desde $1.12M | 735 | 838 | 765 | 2,338 | |
Popular | 4,007 | 3,241 | 1,677 | 8,925 | |
Residencial Desde $2.012M | 228 | 218 | 267 | 713 | |
Residencial plus | 46 | 30 | 54 | 130 | |
Tradicional | 1,062 | 850 | 771 | 2,683 | |
Viviendas usadas | Económica | 21 | 31 | 24 | 76 |
Media Desde $1.12M | 479 | 580 | 501 | 1,560 | |
No disponible |
| 1 |
| 1 | |
Popular | 425 | 542 | 536 | 1,503 | |
Residencial Desde $2.012M | 169 | 129 | 72 | 370 | |
Residencial plus | 16 | 13 | 18 | 47 | |
Tradicional | 523 | 568 | 454 | 1,545 | |
Fuente: Sistema Nacional de Información e Indicadores de Vivienda (SNIIV)
Esta tabla refleja todo tipo de financiamiento hipotecario. No incluye compras de contado y también muestra que en Morelia se financian 30 casas mensuales entre vivienda nueva y vivienda usada de casas por arriba de los 2 millones de pesos (segmento residencial). Y en el segmento de vivienda media se financian alrededor de 111 casas mensuales entre vivienda nueva y usada, con rango de precios entre $1.1 a $1.9 Millones de pesos.
¿Qué oferta existe en Altozano y con cuánto ingreso accedo a ella?
Primero nos gustaría delimitar qué abarca la zona de Altozano, para empezar a detectar diferencias en precio x m2 de las zonas.
Su plan maestro abarca desde el Hospital Ángeles y la glorieta del papa hasta el club de golf de un extremo y el centro comercial al otro extremo. Por lo que zonas anexas como el camino a Juan Pablo II, la zona de la UVAQ, Plaza Katara, el Colegio Valladolid, no son zonas que se encuentran dentro de Altozano, y esto se ve reflejado también en los precios de los inmuebles.
Anteriormente, por el año 2012, en Altozano existía oferta de viviendas de 2 niveles en privadas, desde el millón de pesos, y con un poco de suerte, desde $980,000. Estos precios, y estas condiciones ($10,500 precio x m2 de construcción a la venta), son imposibles de encontrar en nuestros días, la tierra sube, los servicios llegan, las zonas se consolidan, se detona la plusvalía, además del encarecimiento de los costos fijos de la construcción como el acero.
Actualmente la zona ofrece precios por m2 alrededor de $17,000 m2, 6 mil pesos más caro el m2 que hace 7 años.
Stella Lartesi, es el único desarrollo residencial que no pertenece a Grupo Altozano y se ubica en el corazón de su plan maestro, compartiendo pared con pared con el Tec de Monterrey, sobre Montaña Monarca, pasando el Oxxo. La ventaja principal que ofrece su desarrollo, además de su equipamiento en cuanto amenidades, es que su precio por m2, lo ha logrado estabilizar a $15,600 m2, elemento totalmente diferenciador de la zona.
A continuación, se muestra una tabla de categoría de segmentos de vivienda y el ingreso desde que requerirías para ser perfil para cualquier segmento.
TIPO DE VIVIENDA | Valor Vivienda y categorías | Ingreso |
Económica | Hasta $297,000 |
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Popular | De $298,637 a | Desde $6,000 |
Tradicional | De $629,432 a | Desde $16,000 |
Media | De $1,100,784 a | Desde $27,000 |
Residencial | De $2,012,000 a | Desde $41,061 |
Residencial plus | De $4,546,000 | Desde $90,020 |
Estos datos, son datos paramétricos, evidentemente, cada perfil cambia, si das más o menos enganche, las condiciones del crédito hipotecario, las tasas de interés (por ejemplo, los FOVISSSTE tienen tasas mucho más competitivas que el INFONAVIT, por lo que su capacidad de compra se vuelve mayor con un ingreso menor). Pero si muestra un reflejo y acercamiento real, a lo que cualquier institución bancaria te estaría pidiendo comprobar como mínimo.
